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Compra de Viviendas "Llave en Mano"

El contrato que se me encomienda no es novedoso, pero tiene un toque de distinción con los "LLAVE EN MANO" que hasta ahora he realizado. Esta vez, estoy dispuesto a no repetir, a no copiar y mucho menos a no dejar de fundamentar jurídicamente todas y cada una de las cláusulas que deberé incorporar para resguardar los derechos de mi cliente.

Estoy seguro de que él, tiene una idea formada de lo que es un "CONTRATO LLAVE EN MANO". Yo también, con el agravante, de haber enseñado, opinado públicamente y hasta defendido mis ideas en juicios y procedimientos administrativos.

Sólo que ahora se trata de saber si mis ideas, coinciden con las ideas de los demás. Especialmente de "los demás" que hicieron las leyes, de "los demás" que deben interpretarlas. Como siempre empiezo por el principio, o sea por estudiar, lo que nunca parece suficiente a pesar de las apariencias de sabiduría y de los prejuicios que seguramente debo tener sobre el tema.

Luego de la extraña experiencia (extraña por las consecuencias) comparto las conclusiones y los avances de la tarea:

1- El Código Civil argentino no emplea, utiliza o regula el contrato vulgarmente denominado "LLAVE EN MANO". Se trata en realidad de una expresión idiomática por la que un contratista se obliga frente al cliente o el contratante a cambio de un precio, a concebir, construir y poner en funcionamiento una obra determinada que él mismo ha proyectado.

2- La idea rectora del "CONTRATO LLAVE EN MANO", nació en realidad en el ámbito de los contratos de ingeniería donde se exigía algo más que un proyecto, dirección y construcción. Éste "algo más" era ni más ni menos que el perfeccionamiento y entrenamiento para poder hacer funcionar correctamente un emprendimiento complejo, como podría serlo por ejemplo una planta de tratamiento de agua, un sistema de comunicaciones o un complejo habitacional con su infraestructura urbana.

3- Aún hoy, la doctrina especializada en éstos temas sigue afirmando que el campo de aplicación de los "CONTRATOS LLAVE EN MANO" son precisamente los megacontratos de ingeniería, a los que precisamente se refiere la legislación argentina cuando regula la exportación de "PLANTAS LLAVE EN MANO" (decretos 525/85 y 870/03).

4- Cuando la expresión "LLAVE EN MANO" se traspasa al ámbito de la arquitectura se está hablando en realidad de un contrato de ajuste alzado que significa una obra cuyo precio se fija a un tanto global y requiere, por lo tanto una invariabilidad de la obra que corresponda a esa invariabilidad en el precio. Señala así el Código Civil en su artículo 1633 que " Aunque encarezca el valor de los materiales y de la obra de mano, el locador bajo ningún pretexto puede pedir aumento en el precio, cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada ..."

5- Siendo entonces el "CONTRATO LLAVE EN MANO" un contrato de locación de obra por ajuste alzado, participa de sus características y es por eso que el "LLAVE EN MANO" puede ser mixto, parcial, completo o de cualquier otra forma que lo conciban las partes.

6- Aún en el supuesto improbable de que las partes entiendan por "CONTRATO LLAVE EN MANO" un ajuste alzado absoluto, lo que se reitera, requiere que se cumplan las condiciones de precio global fijado de antemano e invariable para la totalidad de los trabajos previstos en los planos y presupuestos y, correlativamente, que el empresario nunca podrá sufrir reducción del precio o exigir aumento de éste bajo ningún pretexto, queda una posibilidad de que se plantee imprevisión contractual (articulo 1198 del Código Civil).

7- Esto significa que si la prestación a cargo de una de las partes se tornare excesivamente onerosa por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la resolución del contrato, siempre y cuando no haya obrado con culpa o estuviese en mora.

8- Consecuencia fundamental del "CONTRATO LLAVE EN MANO" o ajuste alzado absoluto será la necesidad de que exista en las obras de arquitectura un proyecto completamente definido y preciso, que será el que en definitiva determinará cuáles son las labores a realizar y cuál es la finalidad por la cual se paga el precio.

9- Como lo sugiere el análisis preliminar las palabras "LLAVE EN MANO" son aplicadas al ámbito de los contratos de ingeniería y arquitectura en forma muy vaga y ambigua. Nadie puede esperar seriamente haber definido sus derechos y obligaciones, por el simple hecho de expresar una modalidad de contrato que precisa frente a cada caso una redefinición exacta de lo que las partes han entendido o verosímilmente pudieron entender, obrando con cuidado y previsión.

10- Para decirlo con palabras más sencillas, cada "LLAVE EN MANO" tiene una combinación distinta y sirve para abrir diferentes puertas. Lo que importa es tratar de evitar que su "LLAVE EN MANO" abra las puertas de un conflicto judicial.

Dr Daniel Enrique Butlow Esta dirección de correo electrónico está protegida contra spambots. Usted necesita tener Javascript activado para poder verla.

(*) Daniel Enrique Butlow: Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal de las Universidades Nacionales de La Rioja y San Juan. Asesor legal consultor de la Federación Panamericana de Asociaciones de Arquitectos (FPAA), de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividad Inmobiliaria (C.A.P.H. y A.I.) y de ReporteInmobiliario.com

© ReporteInmobiliario.com, Mayo 2005.

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